在我国，不动产租赁业务一直备受关注，尤其是在税收政策方面。近年来，随着税收政策的不断调整，不动产租赁税率也发生了一定的变化。本文将为您详细解析不动产租赁税率新规，以及小规模租赁税率为3还是5的问题。

首先，我们需要了解不动产租赁业务所涉及的税种。根据现行税收政策，不动产租赁业务主要涉及增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。其中，增值税和房产税是较为关键的两种税种。

在增值税方面，根据财政部、税务总局发布的《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2019〕39号），自2019年4月1日起，不动产租赁服务增值税税率调整为9%。一般纳税人适用的增值税税率为9%，小规模纳税人则适用3%的征收率。

接下来是房产税方面。根据《房产税暂行条例》，对于房产租赁业务，房产税按房产租金收入计算缴纳，税率为12%。需要注意的是，这里提到的税率适用于一般纳税人。至于小规模纳税人，房产税的税率并未明确规定，但在实际操作中，一般按照12%的税率进行计算。

此外，还需要关注的是城镇土地使用税和印花税。城镇土地使用税的税率因地区而异，具体税率需要参照当地的政策规定。印花税方面，根据《印花税暂行条例》，不动产租赁合同属于财产租赁合同，税率为1%。

那么，小规模租赁税率为3还是5呢？实际上，在现行税收政策中，小规模租赁业务所涉及的税种及税率并无明确规定。但在实际操作中，小规模租赁业务通常按照3%的税率缴纳增值税，这与一般纳税人的增值税税率9%有所区别。

总结一下，不动产租赁税率新规下，小规模租赁业务在增值税方面享受较低的税率，为3%。而在其他税种方面，如房产税、城镇土地使用税等，小规模租赁业务与一般纳税人税率的差距并不明显。在实际操作中，纳税人需根据自身情况及所在地政策，合理规划税收筹划。

在税收政策不断调整的背景下，了解和掌握不动产租赁税率新规对于租赁企业和个体纳税人来说至关重要。合规纳税不仅有助于降低税收风险，还能确保企业稳健发展。希望本文能为你在不动产租赁税收方面带来一定的启示和帮助。